(上接B111版)
对比周边同等商务公寓市场价格约为33,000元/㎡～38,000元/㎡之间（月租金约在120元/㎡～140元/㎡之间），基于评估标的实际情况，对商务公寓的区域因素（区域定位、00元/㎡相对合理、1公里，相关办公物业挂牌单价为35,500元/㎡（月租金约150元/㎡）。（2）水松大厦位于泰然八路25号，紧靠滨河大道，周边临近京基滨河时代广场、0公里，相关办公物业挂牌单价为39,000元/㎡（月租金约160元/㎡）。（3）天地源盛唐大厦位于广东省深圳市福田区泰然九路1号，紧靠滨河大道，集写字楼、1公里，其中相关办公物业挂牌单价为38,000元/㎡（月租金约150元/㎡）。
基于评估标的实际情况，对上述办公物业的区域因素（区域定位、00元/㎡相对合理、00元/㎡～40,850.00元/㎡之间相对合理、00元/㎡，相对合理、73亿元为准。同时调整冲回投资性房地产计提的折旧/摊销的所得税影响，故相应调整递延所得税资产、9842%，故相应调整少数股东权益，上述调整的具体金额详见调整情况表。
（2）2022年前三季度合并利润表项目调整合理性分析：根据《企业会计准则第3号一投资性房地产》，公司对投资性房地产的后续计量模式由成本计量模式变更为公允价值计量模式。会计政策变更后，公司不再对投资性房地产计提折旧/摊销，故2022年前三季度合并利润表需冲回原计入营业成本的投资性房地产计提的折旧/摊销，同时调整冲回投资性房地产计提的折旧/摊销的所得税影响。由于本次会计政策变更的子公司中长园高能电气股份有限公司存在外部少数股东，少数股东持股比例为49.9842%，故2022年前三季度合并利润表需调整少数股东损益，上述调整的具体金额详见调整情况表。
（3）未对公司持有投资性房地产2022年9月30日公允价值进行评估的说明：经查阅采用公允价值计量模式的A股上市公司定期报告，境内外同时上市的公司多家采用每季度末确认投资性房地产相关公允价值变动损益，仅境内上市的公司多家采用每年年末确认公允价值变动损益。公司与租户签署的《房屋出租合同》中约定的租赁期限普遍大于或等于12个月，租赁到期日普遍为2022年9月30日以后（详见下表），因此2022年1-9月投资性房地产的租金价格变化不大，不会对当期投资性房地产公允价值造成重大影响，故未聘请第三方评估师对投资性房地产2022年9月30日公允价值进行评估，也未确认2022年1-9月投资性房地产相关公允价值变动损益。参考其他上市公司常见方式以及公司自身情况，公司将至少于每年年末聘请第三方评估师对投资性房地产当年年末公允价值进行评估并于当年确认相关公允价值变动损益。
会计师回复：
我们检查了公司投资性房地产从成本模式计量变更为公允价值计量的账务处理方法，并向管理层了解到2022年第三季度末的投资性房地产公允值未做评估并了解未评估的原因，经核查，公司冲回了成本模式下投资性房地产计提的折旧和摊销，并考虑了相应的所得税影响及对少数股东权益的影响，账务处理方法合理。
（3）结合资产质量情况，以及近年来房地产价格和土地价格的变化趋势，充分提示其公允价值后续变动对公司产生的影响；
回复：
一、3万平，近2019年吸纳量的4倍，租金同比降幅达到12.8%，至每月每平方米211.49元。
2021年深圳写字楼市场出现回暖迹象，当年深圳市地区生产总值同比增长6.7%。戴德梁行报告显示，2021年深圳甲级写字楼空置率下滑6.1个百分点并重回20%以下，全年录得深圳甲级写字楼吸纳量高达67.3万平方米，仅次于2017年达到历史第二高的水平，写字楼市场需求创下全国第一。2021年深圳市写字楼租金基本平稳，空置率持续下降。
2022年，地缘政治冲突影响国际间经济交流与合作，全球供应链稳定性受到干扰，全球高通胀及美联储连续加息,宏观经济前景不明朗。外部环境不稳定导致深圳的外向型企业受到一定程度的影响，局部疫情令人员流动和经济活动受限，也对办公楼租赁活动产生了一定短期负面影响。
三、97元，本次投资性房地产会计政策变更需冲回2020年计入营业成本18,051,754.97元，占追溯调整后合并资产负债表项目-未分配利润的0.81%。
（2）2021年投资性房地产计提折旧/摊销15,558,574.58元，本次投资性房地产会计政策变更需冲回2021年计入营业成本15,558,574.58元，占追溯调整后合并资产负债表项目-未分配利润的1.43%。
（3）2022年1-9月投资性房地产计提折旧/摊销6,677,881.35元，本次投资性房地产会计政策变更需冲回2022年1-9月计入营业成本6,677,881.35元，占追溯调整后合并资产负债表项目-未分配利润的0.47%。
会计师回复：
我们核对了公司2020-2021年原投资性房地产成本模式计提的折旧和摊销金额，公司2020-2021年投资性房地产后续计量从成本模式改成公允价值模式，将原根据投资性房地产成本模式计提的折旧和摊销冲回，在资产负债表日以投资性房地产公允价值为基础调整其账面价值符合《企业会计准则第3号一投资性房地产》、40元/平方米（含税），自2023年4月1日起算租金，租赁期限至2027年10月31日，租赁期合计租金约3,870万元。
● 兴格园谷为珠海格力金融投资管理有限公司（以下简称格力金投）下属全资子公司，格力金投及其一致行动人珠海保税区金诺信贸易有限公司（以下简称金诺信）合计持有公司14.53%股份，与公司具有关联关系，兴格园谷为公司关联方，本次交易构成关联交易。本次关联租赁事项需提交股东大会审议。
● 公司过去12个月与同一关联人未发生关联租赁交易，过去12个月与同一关联人进行的交易主要包括公司以2,575万元向关联方珠海格金六号股权投资基金合伙企业（有限合伙）转让公司所持上海园维科技发展合伙企业（有限合伙）21.57%的有限合伙份额、4亿元和格力金投等共同投资设立合资公司。
一、40元/平方米（含税），自2023年4月1日起算租金，租赁期限至2027年10月31日。截至本次董事会审议之时，交易双方未签署租赁协议。
兴格园谷为格力金投下属全资子公司，格力金投及其一致行动人金诺信合计持有公司14.53%股份，与公司具有关联关系，兴格园谷为公司关联方，本次交易构成关联交易。本次关联租赁事项需提交股东大会审议。关联股东格力金投及金诺信将在股东大会上对相关议案回避表决。
公司过去12个月与同一关联人未发生关联租赁交易，过去12个月与同一关联人进行的交易主要包括公司以2,575万元的转让金额向关联方珠海格金六号股权投资基金合伙企业（有限合伙）转让公司所持上海园维科技发展合伙企业（有限合伙）21.57%的有限合伙份额、4亿元和格力金投等共同投资设立合资公司。
二、3780万人民币
3、53%股份，根据《股票上市规则》6.3.3条的规定，格力金投与公司具有关联关系，兴格园谷为格力金投之全资子公司，为公司关联方。
（三）履约能力分析
长园控股本次拟租赁房产为兴格园谷名下房产，该房产产权清晰，不存在抵押、00元/月/平方米，后续租赁年度租金含税单价在上一个交租期租金标准基础上递增百分之三，长园控股按月向兴格园谷支付租金，每月5号前将租金汇入兴格园谷指定银行账户，兴格园谷将向长园控股开具增值税专用发票。预计合同期内合计租金约3,870万元，具体如下：
2、33平方米，含税月租金31.5元/月/平方米，年租赁费用约645.56万元。
2、36元/月/平方米，年租赁费用约106.81万元。
3、92平方米，含税平均月租金43.79元/月/平方米，年租赁费用约132.36万元。
本次拟租赁厂房月租金标准为23一24.40元/平方米（含税），拟租赁厂房的第一年年租金约828万元。上述子公司原租赁面积23,107.25平方的年租金约884.73万元，相比较而言，本次拟租赁厂房的租金单价和总价均具有价格优势。
五、86%合伙份额，以下简称长园一期）及长园（深圳）新能源汽车产业二期合伙企业（有限合伙）（公司及子公司长园（珠海）控股发展有限公司持有66.10%合伙份额，以下简称长园二期）持有其股权。中材锂膜拟以定向和公开挂牌相结合的方式增资扩股，结合公司发展战略规划及公司目前资金状况，公司不参与中材锂膜本次增资扩股，放弃中材锂膜增资的优先认购权。前述事项经公司2022年第六次临时股东大会审议通过。具体详见公司2022年8月27日及2022年9月14日披露的相关公告。
中材锂膜增资扩股项目在上海联合产权交易所挂牌，并于近期确认了最终合格投资人及出资金额，中国石化集团资本有限公司、4013元/每一元注册资本的增资价格认购新增注册资本147,002.6167万元；中材科技股份有限公司同步出资150,000万元认购新增注册资本44,100.785万元，增资价格与前述合格投资人增资价格保持一致。2022年11月25日，增资各方及中材锂膜原股东签署了《中材锂膜有限公司增资协议》。
中材锂膜本次增资完成后，注册资本变更为417,606.5017万元，公司下属合伙企业长园一期及长园二期持有中材锂膜股权比例下降至4.15%及4.37%，合计持股比例为8.52%，公司对中材锂膜的股权投资将从采用权益法核算的长期股权投资转换作为金融资产进行确认和计量，预计影响公司损益约3.87亿元。损益影响最终结果以会计师审计意见为准。
特此公告。
长园科技集团股份有限公司
董事会
二〇二二年十一月二十六日
本版导读
浙公网安备
33010802011855号